Как продать квартиру в ипотеке: способы и советы


Люди строят планы на десятилетия вперед. Берут на себя долгосрочные обязательства. Но за 15-20 лет происходят события, вероятность которых, казалось, равна нулю. Приходится резко менять приоритеты, пересматривать задуманное.

Длительный долг в подобной ситуации способен связать человека «по рукам и ногам». Поэтому полезно знать, как продать квартиру в ипотеке.

Каковы права владельца на кредитную квартиру

Если недвижимость оформляется в качестве залога кредита в банке, залогодержатель (кредитное учреждение) вносит ограничения в права залогодателя (заемщика) распоряжаться имуществом.

Клиент без проблем может сдать помещение в аренду, поселить в квартире родственников, сделать ремонт. Однако существенно перестроить объект недвижимости, а тем более самостоятельно продать, без разрешения банка, он не вправе.

Подобное положение сохранится до момента полного погашения задолженности. Кредитор будет «присматривать» за заемщиком, чтобы не потерять свои деньги.

Это прописано в 102 Федеральном законе и Гражданском кодексе (301 статья).

Спорить с банком бесполезно. Действовать в обход закона — совершить мошенничество. К тому же можно необдуманно лишиться уже выплаченных по кредиту средств. Когда сделку купли-продажи посчитают недействительной — жилплощадь отойдет банку.

Зачем и кому нужно продавать квартиру в ипотеке

Причины возникновения подобной ситуации:

  • супруги не сошлись характерами;
  • переезд в другой город;
  • снизился доход;
  • увеличение жилплощади;
  • выделение доли подросшему ребенку.

У каждой из перечисленных причин есть своя причина, и так до бесконечности. Проблема продать квартиру в ипотеке и купить другую возникает, и нужно знать, как с ней справляться.

Кому стоит покупать квартиру в ипотеке

Вариант подойдет, если:

  1. Человеку нужно найти жилье рядом с работой, со школой, с престарелыми родителями или с остановкой метро. А ипотечная недвижимость — самый подходящий вариант.
  2. Продавец, скованный обстоятельствами, выставил жилплощадь со скидкой в цене. У покупателя появилась возможность существенно сэкономить.
  3. Риелтор предложил объект как наиболее соответствующую требованиям клиента.
  4. Владелец приобретал недвижимость с целью спекуляции. Когда предложили подходящую сумму, согласился на продажу.
  5. Жилье было приобретено по услуге «срочный выкуп» агентством недвижимости. Увеличив стоимость на 10-20%, посредники рекомендуют объект покупателю.

Все рассмотренные варианты законны. Подбирающий недвижимость человек с выгодой может использовать любой из них.

Какие существуют способы продажи квартиры в ипотеке

Если решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, принято — разумно использовать такую схему сделки, которая полностью устроит всех участников.

Кредитор вернет деньги, которые одолжил под процент. Покупатель получит свою долгожданную недвижимость. Продавец выручит причитающиеся ему деньги.

Если нужно продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом, то в процедуре будет участвовать вместе с банком и орган опеки. Родители обязаны предоставить ребенку в новом жилье долю не меньше, чем была в продаваемом.

Схемы продажи отличаются способом снятия ограничений на отчуждение жилья, наложенного банком в рамках договора залога.

Если стоит вопрос, как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, — в сделке со стороны государства участвует УНИС (управление накопительно-ипотечной системы жилобеспечения военных). Продавец-военнослужащий обязан закрыть задолженность и перед этим органом.

Досрочная выплата ипотеки

Если продавец и покупатель доверяют друг другу:

  • близко знакомы;
  • состоят в родственных отношениях;
  • авторитет или должность не позволяют совершать нелепые поступки.

Стороны сделки используют наиболее простой вариант.

Владелец получает предоплату от будущего собственника и закрывает кредит в финансовом учреждении. После чего берет подтверждающие документы в банке и снимает ограничение права на распоряжение собственностью у регистратора.

В дальнейшем используется стандартная процедура купли-продажи недвижимого имущества.

Если продавать квартиру по ипотеке, риски продавца при такой схеме сделки увеличиваются вдвое. Не исключено остаться и без заемных денег.

Продажа вместе с ипотечным долгом

Существует категория покупателей, которые готовы купить жилплощадь с открытым кредитом. Если расположение, квадратура, количество комнат и цена соответствуют запросам — обременение жилья кредитом не пугает.

Это ситуация, когда у желающего обзавестись жилплощадью недостаточно финансовых средств. Взять квартиру в долгосрочный кредит — единственный выход. Складывается ситуация, когда можно продавать квартиру с ипотекой.

Со стороны банка при положительной кредитной истории и наличии достаточных доходов у покупателя проблем не возникает. Финансовая структура заинтересована в выплатах по договору и не станет препятствовать переводу задолженности на другое лицо.

Если обстоятельства складываются подобным образом, покупатель относит заявку на кредит в тот же банк. Когда экономисты и служба безопасности финансового учреждения разрешат предоставить клиенту запрашиваемую сумму, банк самостоятельно переоформит и зарегистрирует переуступку прав.

Погашение ипотеки в ходе сделки

Схема реализуется через аренду 2 депозитарных ячеек в банке.

В одну человек, приобретающий жилье, положит сумму, равную остатку по кредиту. Во вторую — остальные деньги, предназначенные для продавца по условиям предварительной договоренности.

Перед тем как продать долю в квартире с ограничением, возможно придется обзавестись и третьим ящиком (для созаемщика).

После чего заключается договор купли-продажи и предоставляется в Росреестр для регистрации сделки. Покупатель получает право собственности на жилплощадь.

Продавец с представителями банка забирает деньги из депозитарной ячейки и закрывает кредит. Выписка из ЕГРН о снятии ограничений права — основание для банка, чтобы допустить продавшего квартиру к депозитарию, где продавец из второй ячейки вынимает причитающуюся сумму.

Риелторы, которые участвуют в сделках с задолженностью, описанный способ называют «продать квартиру по переуступке».

Банк продает ипотечное жилье

Схема применяется, когда другие варианты нельзя использовать по таким причинам:

  • клиент не в состоянии выплачивать ипотеку, о чем заявил банку;
  • больше 2 раз не внесены обязательные к оплате ежемесячные суммы, и кредитор расторгает договор;
  • банк передал задолженность коллекторам, которые требует продать предмет залога
  • если величина остатка больше долга.

Банковское учреждение выставляет жилплощадь на торги. Когда недвижимость продается, кредитор гасит задолженность и оставшуюся сумму передает клиенту.

Наличие ограничений усложняет процедуру купли-продажи. Но, если нет другого выхода, как продать квартиру с обременением, придется пройти необходимые инстанции.

Ссылка на основную публикацию