Перепланировка квартиры и ипотека


Приобретая квартиру в ипотеку, многие считают, что они не смогут сделать перепланировку из-за существующего запрета на процедуру. Но законодательство допускает внесение изменений, следует лишь уведомить банк и получить от него согласие.

Что говорит закон?

С точки зрения закона, владельцем недвижимости, приобретенной в ипотеку, является кредитно-финансовая организация, а не оформившие кредит люди. По этой причине перепланировка должна быть согласована, процедура имеет следующие особенности.

Если обратиться к Жилищному кодексу, ст. 25, то станет понятно определение перепланировки — это изменение конфигурации помещения, которое фиксируется в техническом паспорте.

К процедуре нужно подходить вдвойне внимательно, если жилая площадь приобретена в ипотеку. Запрещено самовольно изменять конструкцию, нарушение этого условия может привести к проблемам. О всех планах по внесению поправок следует уведомлять кредитора.

Раз жилплощадь находится в залоге, представители кредитно-финансовой организации обладают правом выполнять инспекционные визиты с целью проверки состояния объекта.

При обнаружении изменений банк может потребовать, чтобы клиент узаконил перепланировку, либо привел ипотечную квартиру в первоначальный вид. Это повлечет дополнительные расходы, ремонт человек должен выполнить за свой счет.

При худшем варианте развития событий организация может потребовать возврата средств, в этом случае договор с клиентом будет расторгнут. Но такое случается редко, банку выгоднее, чтобы все изменения в плане были узаконены. Их оформляют документально. Если этого не сделать, продать квартиру с перепланировкой по итеке будет проблематично.

Изучаем договор с банком

Если заемщик, проживающий в ипотечной квартире, решил, что ремонту быть, он должен изучить договор, который был заключен с банком. Он представляет собой главный документ, в котором отражены все моменты, касающиеся приобретенного жилья.

Как оформить перепланировку квартиры в ипотеке по шагам?

Конкуренция между банками растет, поэтому наиболее крупные из них идут навстречу клиентам и дают им возможность вносить изменения в планировку помещений.

Часть финансовых организаций не просто занялись одобрением. Они пошли дальше, введя в штат человека, который дает заемщикам советы о том, как лучше выполнить процедуру.

Специалист изучает проектную документацию, оценивает сложность ремонта, а потом помогает с оформлением бумаг. Заемщик должен понимать, что процедура потребует внесения изменений в документацию. Это займет время, но воплотить план ремонта в реальность все же возможно.

Заемщиков часто интересует, как оформить перепланировку квартиры в ипотеке. Перед обращением к кредитору стоит определить, как будут внесены изменения. Существуют следующие варианты ремонтных работ такого масштаба:

  • по эскизу;
  • проектные изменения;
  • перепланировка, затрагивающая положение несущих конструкций;
  • самовольные.

Самым простым вариантом являются работы по эскизу. Они не потребуют больших затрат, заемщику не придется заказывать проектную документацию. Купить квартиру с перепланировкой в ипотеку, если все ремонтные работы узаконены, можно легко.

К таким работам относится снос стенных шкафов, демонтаж перегородок, которые не являются несущими. Сюда же относят перемещение сантехники, возведение легких перегородок.

Это простые работы, поэтому все изменения планировки можно согласовать по документам, полученным в БТИ. Это займет от 2 до 3 месяцев.

Проектные изменения сложнее тех, которые делают по эскизу. Но кредитно-финансовые организации соглашаются и на них. К такому виду относится расширение ванной комнаты за счет сужения коридора, выделение помещения для организации еще 1 санузла. Сюда же относят изменения, внесенные в конструкцию полов в комнатах, а также другие работы.

Для того чтобы их узаконить, будет нужна новая проектная документация. Уведомляется жилинспекция, при необходимости бумаги проходят согласование в санэпидемстанции (СЭС). Возможно обращение в архитектурно-планировочное управление (АПУ), управление государственной противопожарной службы (УГПС) и другие инстанции.

Внесение изменений, затрагивающих несущие элементы, является сложным вариантом. Банки редко одобряют его, поэтому он почти не применяется, когда речь идет об ипотечном жилье.

Дело даже не в том, что финансовая организация не одобрит проект. Сложными будут переговоры с БТИ, поскольку все изменения несущих конструкций нежелательны.

Если обнаружится, что такой ремонт был сделан самовольно, бюро заставит вернуть все на прежние места. Изменения не только не будут зарегистрированы, но и виновника изменений планировки привлекут к административной ответственности.

Если жилье было приобретено на деньги банка, конструкции были изменены самовольно, без уведомления организации, то заемщику придется оплатить штраф.

Для того чтобы внести изменения в план законным образом, клиенту банка следует подготовить следующие документы:

  1. Обратиться в эксплуатирующую организацию, получить ее согласие.
  2. Взять разрешение в БТИ. Стоит уточнить, потребуется ли оригинал свидетельства, подтверждающего право собственности.
  3. Обратиться в банк. Составить в свободной форме заявление, в нем излагают просьбу о разрешении изменений в планировке. К нему прилагают разрешение, взятое в БТИ.

С принятого документа следует снять копию. Банк дает ответ в письменном виде. Если он положительный, можно приступать к ремонтным работам.

Когда они завершатся, внесенные в план изменения регистрируют в БТИ, а в кредитно-финансовую организацию приносят подтверждающие документы.

Шаг №1 — изучаем договор

Необходимо посмотреть, содержит ли договор пункт, в котором сказано, что перепланировка возможна только после того, как клиент кредитно-финансовой организации выплатит кредит.

Банки вносят этот пункт в соглашения для того, чтобы минимизировать риски. Заемщик должен быть готов к тому, что при наличии этого пункта опротестовать его будет или сложно, или невозможно.

Если прямого запрета в договоре не содержится, можно обратиться в организацию за разрешением. Крупные банки, например, «ВТБ» и «Сбербанк», лояльно относятся к просьбам клиентов, оформившим ипотеку; квартиры с неузаконенной перепланировкой могут быть возвращены банку, если организация запретила изменения плана, а заемщик все равно сделал ремонт.

Шаг №2 — согласуем с соседями и жильцами

Все изменения, которые вносятся в планировку, не должны ущемлять интересы граждан, живущих рядом. Недопустимо ухудшать их условия жизни, попирать их права. Банки требуют, чтобы выполняемые в квартире работы соответствовали нормам законодательства.

Если они соблюдаются, согласия соседей не потребуется. Исключение составляет внесение изменений в планировку коммунальной квартиры. В этом случае согласие живущих по соседству совершеннолетних граждан заверяют нотариально.

Можно и не обращаться к нотариусу, но соседи должны поставить подпись на соглашении, одобрив ремонтные работы. Без этого документа Жилищная инспекция не разрешит изменения.

Помимо коммунального жилья, процесс ремонта потребует одобрения соседей в следующих случаях:

  1. Дверной проем переносят в другое место, старый будет заделан.
  2. Лестничную площадку частично присоединяют к жилью.
  3. К жилплощади присоединяют чердак. Аналогичные работы планируется провести с подвалом.

Если по соседству зарегистрирован гражданин, который живет по другому адресу, ему отправляют заказное письмо. В него вкладывают соглашение, прикрепляют уведомление о вручении. Если ответа нет, но письмо было вручено в руки, можно подать заявление, чтобы перепланировка была разрешена. Но заявитель должен ждать ответ 3 месяца, только после этого можно действовать.

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, должна быть одобрена всеми сторонами. Судебные тяжбы по вопросам незаконной перепланировки сложные, и суд не будет на стороне гражданина, нарушившего закон. По этой причине лучше сразу оформить согласие соседей. А при объединении 2 помещений, которые имеют отдельные входы, этого не потребуется.

Шаг №3 — оформляем эскиз или проект

Для того чтобы получить разрешение, в банк следует принести новый проект. Если заявитель собирается сделать небольшие изменения, достаточно эскиза.

Для его подготовки потребуется план здания по этажам, его легко взять в БТИ. С документа снимают копию, запланированные изменения наносят красными чернилами. Документ вместе с заявлением относят в организацию, в которой оформлена ипотека, и дожидаются ответа.

Для более сложных вариантов перепланировки потребуется проект. Его заказывают в специализированных компаниях, имеющих допуск СРО.

Документ потребуется при планировании демонтажа несущих стен, объединении лоджии с жилыми помещениями. Он нужен при переносе санузла, объединении кухни и комнаты, устройства арочных проемов и ниш на месте несущих перегородок.

Чтобы банк дал согласие на такие работы, следует заручиться поддержкой страховой компании. Если проект составлен грамотно, одобрение можно получить.

Шаг №4 — согласуем с банком и страховой компанией

Начинать нужно с уведомления страховой компании. Она должна взять на себя риск, который может теоретически возникнуть при выполнении работ и в процессе эксплуатации жилья. Организация подтверждает свое согласие документально, бумаги предоставляют в банк.

Кредитно-финансовые организации предъявляют следующие требования заемщикам, которые желают внести изменения в план:

  • клиент не должен иметь просрочек;
  • договор с банком подписан 6 месяцев назад и более.

За согласие будет взята комиссия, ее размер не превышает 5000 руб. Банку требуется согласие страховщика по той причине, что в страховом полисе и договоре кредитования содержатся сведения об объекте, который имеет одну стоимость. В результате ремонтных работ его площадь может измениться, это отразится на цене квартиры.

На стоимость полиса оказывают влияние технические характеристики жилья. Если в планировку вносят изменения, эти параметры меняются, что сразу отражается на стоимости полиса. Страховщикам потребуется оценка объекта, это увеличит расходы на экспертизу.

После того как заключение будет выдано, заемщику придется сделать платеж, дополнительно внеся сумму в рамках договора страхования недвижимости.

Шаг №5 — обращаемся в Жилищную инспекцию

После получения в банке разрешения необходимо посетить Жилинспекцию, либо учреждение, занимающееся согласованием изменений в плане. В пакет документов следует включить заявление и разрешения, полученные в страховой компании и банке. Необходимо приложить проект, правоустанавливающие бумаги и документы из Ростехнадзора и других служб. Потребуется технический паспорт и техзаключение, также нужен взятый в БТИ поэтажный план.

Работы начинают, когда Жилинспекция выдаст разрешение. Когда ремонт будет закончен, на объект приедет комиссия, члены которой произведут осмотр жилья. Если нарушений нет, будет выдан акт. Этот документ подтверждает ввод объекта в эксплуатацию.

Шаг №6 — обращаемся в БТИ

Имея на руках акт, следует пойти в БТИ. Сотрудники организации внесут изменения не только в техпаспорт помещения, но и его поэтажный план и кадастровый паспорт.

Новые документы получатель ипотеки приносит в банк, все изменения фиксируются. Если перепланировка была масштабной, организация может потребовать, чтобы клиент снова заключил договор страхования.

Сроки и цена согласования

Согласование перепланировки квартиры в ипотеке потребует времени, процедура длится от 3 до 6 месяцев. Если заемщик медлит, это может быть воспринято как нарушение условий договора, последствием станет штраф.

Хотя дешевле заниматься согласованием самостоятельно, лучше доверить ведение дела юристам. Потребуется оформить доверенность, оплатить услугу, а специалисты займутся получением разрешения.

Точная стоимость услуг зависит от цен, установленных в организациях. Средние значения зависят от региона. Подготовить документы в БТИ стоит от 7000 руб., проект новой планировки — от 20000 руб. Столько же стоит получение разрешение на перепланировку. Техзаключение — 6000 рублей, а акт о приемке объекта — от 10000 руб.

Причины отказа

Владелец помещения должен знать, что на квартиру с неузаконенной перепланировкой могут быть наложены санкции со стороны банка. По этой причине еще до начала ремонта стоит изучить список запрещенных модификаций. Среди них следующие:

  1. Полный снос несущих стен в панельных домах, либо их частичный демонтаж.
  2. Пробивание нового проема в здании, построенном из кирпича. Запрещено так делать, если не было сделано усиление стен или отсутствует документальное оформление планируемых изменений.
  3. Укладка теплого пола в помещении, запитка которого происходит от общедомовой сети.
  4. Перенос в другие место стояков газоснабжения, отопления и др.
  5. Запрещено уменьшение размера комнат, их площадь не должна быть менее 9 м².

Владельцам ипотечной недвижимости запрещено вносить изменения в планировку комнат, если после проведения работ их ширина станет менее 2,25 м.

Нельзя переносить кухню или санузел на новое место, если оно расположено над жилыми комнатами соседей. Запрещено заниматься сносом стены, расположенной между комнатой и балконом, а потом переносить на лоджию радиатор.

Можно лишь удалить подоконник и избавиться от его опоры. На его место ставят двери раздвижного типа, но батарею нельзя перемещать. Если квартира однокомнатная, на кухне стоит газовая плита, эту комнату запрещено объединять с жилой.

На лоджиях высотных домов расположены противопожарные люки, их нельзя заваривать. Строгие правила введены и в отношении вентиляции. Демонтаж каналов разрешается проводить только на тех объектах, которые расположены на первом этаже.

Ссылка на основную публикацию